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  • Samuel Marguet

Immobilier à Genève : attention, danger !

Dernière mise à jour : 12 janv.

Le côté international, prestige, aéroport a dopé la demande de logement à Genève.

Mais voilà, l'Etat y a mis son grain de sel et c'est là où tout se complique...


Article gratuit sur le prix du marché immobilier à Genève, de la page blog de Marguet Realexpert du site www.realexpert.ch

La nouvelle est tombée il y a quelques semaine, telle une giclée de sauce tomate sur la blanche chemise des promoteurs et des architectes : le président du Conseil d'Etat genevois, Antonio Hodgers, a gelé la possibilité de construire plus densément en zone villa.

(lire: https://www.bilan.ch/entreprises/le-gel-des-derogations-pour-densifier-la-zone-villa-menace-lemploi)


Ce n'est pas uniquement l'impact sur la branche immobilière avec à la clé la perte d'emplois, mais surtout la manière brusque et immédiate (bien qu'attendue dans une certaine mesure) dont cette décision a été prise.


Comme disait Brel dans sa chanson Fernand "Je sais, on fait ce qu'on peut, mais y a la manière...".

Ce style n'est cependant pas le premier du genre et la gouvernance genevoise a un goût amer dans la bouche des acteurs de la branche immobilière.


Passons en revue les lois et tendances de la politique Genevoise qui influencent l'immobilier genevois coté investisseur :


LA LDTR, la bête noire des professionnels de l'immobilier

Genève a le parc immobilier le plus vétuste de Suisse, ce qui contraste avec les boutiques de luxe de la Rue du Rhône et les Range Rover défilant sur le pont du Mont-Blanc.

A qui la faute ? Une loi : la LDTR

(loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation), qui entre autres, limite l'augmentation des loyers lors de travaux améliorant le confort dans un appartement loué à 3'405.-par pièces et par an.

(voir https://www.ge.ch/legislation/rsg/f/rsg_l5_20.html)


Article sur la protection des locataires en suisse, ASLOCA, de la page blog de Marguet Realexpert du site www.realexpert.ch
Votation populaire du 5 juin 2016 afin d'assouplir la LDTR, résultat du vote : 51.82% de non. (illustration, site de Mme Carole-Anne Kaste du parti socialiste)

Donc imaginer que vous souhaitez rénover le studio de votre immeuble, coût de l'opération (avec remise en état des colonnes de chutes, porte EI30 et tout le bataclan) CHF 40'000.-. Prix maximum autorisé par la loi : CHF 6'800.-/an, soit CHF 570.-/mois, ce qui correspond au prix du marché d'un studio en location de la ville de Moudon.

Dès lors, si le loyer actuel de cet appartement serait au-delà de CHF 570.-/mois, vous n'allez pas pouvoir avoir un retour sur investissement sur vos travaux.

(voir: https://www.radiolac.ch/emissions/radio-lac-matin/radio-lac-matin-chronique-immo/la-ldtr-bete-noire-de-limmobilier/)


Une autorisation de construire pour tous les travaux améliorant le confort

Pour chaque travail améliorant le confort, il est nécessaire d'obtenir une autorisation de construire (apa, voir https://www.ge.ch/demander-apa-numerique-autorisation-construire-procedure-acceleree), qui impose au propriétaire de mettre l'appartement aux normes actuelles (électricité, incendie, énergie) et d'effectuer un contrôle amiante, plomb et pcb avant travaux.


Ceci induit automatiquement des coûts élevés même en cas d'une simple réfection de salle de bain.


Et si vous souhaitez de contourner cette demande, histoire de gagner du temps, sachez que l'état de Genève a augmenté ses effectifs contrôler l'application de la LDTR. Il serait également prudent de tenir compte que les dénonciations sont fréquentes du moment que le premier coup de marteau est entendu de la part des voisins.


La fiscalité immobilière la plus élevée de Suisse

"Genève est déjà l'un des cantons qui exploite le plus son potentiel fiscal" (Mme Fontanet, conseillière d'état) de la page blog de Marguet Realexpert du site www.realexpert.ch
"Genève est déjà l'un des cantons qui exploite le plus son potentiel fiscal." (Mme Fontanet, conseillère d'état)

En effet, la valeur fiscale des immeubles de rendement est calculée par le fisc sur un état locatif réel et capitalisé jusqu'à 4,4% pour des logements (dès deux logements) et 2,88% pour les immeubles commerciaux, taux remis à jour chaque année !

Alors que dans la plupart des cantons, la valeur fiscale des immeubles de rendement est remise à jour tous les 5 ans sur l'ISPC ou lors d'une vente et à des taux très raisonnables.

(voir https://www.ge.ch/taux-donnees-fiscales/taux-capitalisation-immobilier)


Le canton du bout du lac connaît un déficit publique inquiétant de 590 millions de CHF, ce qui présage de futurs augmentations d'impôts et limite les investissements pouvant favoriser l'économie.

(voir : https://www.rts.ch/info/regions/geneve/10721177-l-etat-de-geneve-attend-un-deficit-de-590-millions-a-son-budget-2020.html)


Donc si vous êtes propriétaire d'un immeuble locatif à Genève, préparez-vous à payer des impôts sur la fortune conséquents et cesser d'espérer que cela puisse changer.


La nouvelle ligne CEVA - Leman express, pourrait changer la donne

ROBERT CRAMER ET ROBERT BORREL, les pères du CEVA de la page blog de Marguet Realexpert du site www.realexpert.ch
ROBERT CRAMER ET ROBERT BORREL, les pères du CEVA

Le Léman Express c'est 230 kilomètres de lignes pour desservir 45 gares réparties sur les cantons de Genève et Vaud et les départements français de l'Ain et de la Haute-Savoie. Des trains circulant de 5h à minuit en semaine et 24h sur 24 le week-end, un investissement suisse de 1,6 milliard de francs et français de 234 millions d’euros, Cornavin-Annemasse en vingt-deux minutes toutes les 10 minutes.


Ce projet de plus de 20 ans est arrivé à son terme et selon le professeur Laurent Matthey, de l’Université de Genève, spécialiste des politiques urbaines et de développement territorial "...pourrait faire évoluer Genève du statut d’agglomération à celui de métropole, les gares vont favoriser l’émergence de nouvelles centralités en lien avec l’économie certes, mais aussi potentiellement la culture."


Et c'est un vrai bol d'air pour Genève, qui grâce à une mobilité améliorée se mute en ville moderne au sein de l'Europe grâce à un réseau régional unique. Genève va voir la demande immobilière se déplacer en France, où il est certain, de nombreux logements vont être construits permettant de libérer la pression du manque de logement.

Pour conclure, la politique peut si elle veut.

Trop d'intervention de l'état peut se révéler économiquement destructeur, surtout quand on parle de "freiner". Quand on active le frein d'urgence d'une locomotive, c'est pour éviter un accident, et c'est tout à fait justifié. Mais ensuite, pour que le voyage continu, il faut relancer le train et c'est là que nos politiciens tardent à agir. Certaines lois sont faites pour protéger, retenir, défendre, mais ces termes doivent être temporaires. Ce qui débloque une situation, c'est des idées innovantes et audacieuses. Le CEVA est exactement une telle idée qui, après 20 ans de travail et de persévérance, permet à une ville de s'épanouir écologiquement, économiquement et moralement.





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