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  • Samuel Marguet

La montée des taux d'intérêt et son impact sur l'immobilier

Dernière mise à jour : 9 oct.

Chers amis, confrères, clients, la montée des taux d'intérêt des obligations d'État provoque celle des taux d'intérêt des crédits.


La Suisse est particulièrement exposée au risque en cas de montée des taux vu que leur durée atteint au maximum 10 ans et que nous ne remboursons pas complètement la dette hypothécaire pour des raisons fiscales.


Du côté des États-Unis,

La montée des taux a déjà des effets aux États-Unis, car un Américain devra mettre 20% de fonds propres et conclure un contrat de crédit sur 30 ans à un taux de 6% contre 3% il y a 12 mois !

Evolution du taux d'intérêt hypothécaire sur 30 ans aux Etat-Unis, Marguet RealExpert
Evolution du taux d'intérêt hypothécaire sur 30 ans aux Etat-Unis

Si nous prenons 450 000 $ comme prix typique d'une maison à l'échelle nationale, si vous versez 20 % d'acompte, votre maison vous coûtera 900 $ de plus par mois.


Par rapport aux conditions hypothécaires 12 mois auparavant, cela représente une augmentation de 324'000 $ sur un taux bloqué pour une durée de 30 ans.


Les Américains ont de l'argent, mais pas assez pour acheter, en grande partie à cause des taux.

Alors ils attendent et louent.

Et ils attendent et louent encore.

Ce qui explique clairement pourquoi les prix des loyers continuent d'augmenter dans tous les États-Unis, en même temps que les prix des maisons commencent à baisser.


(Source : John Burns Real Estate Consulting)


En France,

la montée des taux est très faible pour le moment, mais ceci ne devrait pas durer. Vu les perspectives économiques ainsi qu'une inflation atteignant des sommets, les taux vont augmenter.

Augmentation des taux d'intérêts hypothécaires sur 25 ans en France, Marguet RealExpert
Augmentation des taux d'intérêts hypothécaires sur 25 ans en France (Source: empruntis.com)

Actuellement, le marché immobilier se porte bien en France, avec des hausses de prix sur toutes les régions, notamment les zones rurales avec une augmentation de 8% (indice des prix au 1er septembre 2022 de meilleursagents.com) sauf Paris, qui accuse d'une baisse depuis plusieurs années déjà.


En effet, suite au COVID, les Français continuent de rêver de maisons avec jardin et sont toujours prêts à s’éloigner des grands centres urbains pour trouver leur bonheur.


En cas d'augmentation des taux, le taux d'effort (part du revenu d’un ménage consacrée au remboursement du crédit) serait augmenté et limiterait le nombre d'acquéreurs potentiels.


La situation sera compliquée dans les villes moyennes et dans les grandes métropoles. À Paris, la situation est là encore plus inquiétante. Les acheteurs devraient présenter de sacrées garanties.


Voici, selon le site https://www.meilleursagents.com ce a quoi devrait ressembler l'évolution du marché immobilier en France entre aujourd'hui et 2023:

Indice de l'évolution des prix de l'immobilier en France 2022 (effectif) et prévision 2023, Marguet RealExpert
Indice de l'évolution des prix de l'immobilier en France 2022 (effectif) et prévision 2023

Paris et Lyon devraient subir des baisses des prix suite à l'augmentation des taux, du fait des prix élevés des objets immobiliers dans ces agglomérations et d'intérêt grandissant des Français à se diriger vers les régions rurales.


En Suisse,

l'augmentation des taux est plus marquée qu'en France. Le système de tenue des charges calculé par les banques (équivalent du taux d'effort français) est d'environ 6%, ce qui déjà au temps des taux bas limitait l'accession à la propriété à l'aide de fonds étrangers.


Taux hyphotécaires à 10 ans en Suisse (source: moneypark.ch)

Un citoyen suisse n'aura pas plus de difficulté à obtenir un crédit hypothécaire aujourd'hui qu'il y a une année. Ce qui change ce sera le loyer du crédit. Si les taux devaient encore augmenter pour atteindre les 5%, le locataire serait tenté de le rester si son loyer devait significativement meilleur marché que le coût du crédit hypothécaire.


L'impact direct de cette envolée des taux concernant les objets dépassant le million. En effet, une courtière immobilière de la région de Zürich m'a déjà indiqué que les appartements dépassant 1,7 Mio se vendaient plus difficilement. Il y a six mois, Marguet RealExpert a vendu un appartement dans cette région pour un prix dépassant les 2 Mio en l'espace d'un mois...

Taux d'intérêt hypothécaire suisse depuis 2008 Marguet RealExpert
Taux d'intérêt hypothécaire suisse depuis 2008 (source: comparis)

Cependant, nous ne pouvons pas parler de drame, car

le taux de vacant est en baisse en suisse

principalement à cause du recul des constructions suite en l'entrée en vigueur de la LAT (baisse de près de 40% en Suisse romande) qui déploie pleinement ces effets maintenant.



Le tableau ci-dessus démontrant la baisse des constructions a une conséquence directe sur le taux de vacant en suisse.


En conclusion, oui les taux hypothécaires augmentent, oui cela aura un impact sur les prix immobiliers, mais pour les objets ayant des prix dépassant le million.

Les maisons individuelles devraient garder leur attractivité vu leur rareté.


Il est important de comprendre que cette période de taux bas que nous avons vécue depuis presque 10 années n'était pas une situation "normale", comparée aux taux d'intérêt de ces 30 dernières années.

La fête est finie,

nous payons aujourd'hui le prix de la politique monétaire de l'argent gratuit qui a duré plusieurs années.

Ceci a eu pour effet booster les marchés boursier, immobilier avec un surplus de liquidité, alimentant les spéculations.

Oui, nous avons un retour "à la normale" où l'argent coûte, enfin.